オフィス移転の基礎知識

保証金(敷金)

保証金、敷金といった区別が崩れてきておりますが、賃貸借契約では保証金も敷金と同様に賃借人が賃貸人に対し負う債務保証を担保するために無利息で預け入れる金銭をいいます。

金額は賃料の6~12ヶ月分程度が一般的です。

退去時には、原状回復費用や債務を清算の上、解約時償却費として賃料の○ヶ月分、また保証金の10%から20%を差し引いて返却されます。

返還時期は、賃貸借契約が終了し、契約書に定められた期間内に返還されます。返金が分割になる場合もあります。

保証金の償却

貸店舗・貸事務所の保証金のうち・借主に返還されない部分をいいます。

契約の際に予め金額が表示されます。

償却は貸主の収入となるため、借主は償却を差し引かれる際は、別途消費税が加算されます。

賃貸事務所の原状回復について

 貸事務所と住宅用賃貸では原状回復義務に大きな違いがあります。

これは、主に個人契約である住宅用賃貸では消費者保護の観点から"消費者契約法"が適用される一方、営利目的での利用が主となる事業用賃貸では、多数の人員の出入りをはじめ、通常使用を超える損耗が想定されることから、経年劣化による自然損耗が認められず、原状回復特約が広く認められています。

 つまり事業用賃貸における原状回復では、基本的に貸事務所における床、壁、天井、照明の交換、鉄部の塗装などの原状回復費用は自然損耗かどうか関係なく、すべて借主負担となります。

裁判所の判例でもオフィス等の事業用物件の原状回復についての考え方がでております。↓

 

「店舗・オフィスビル等事業用建物賃貸借における原状回復特約の効力/不動産流通推進センター」

http://www.retpc.jp/archives/1663

 

尚、マンションを事務所として借りた場合の現状回復については、実態において居住用の賃貸借であれば、原状回復費用の算定はガイドラインにそって行うべきであるとの事例があります。

 

「小規模賃貸事務所の賃貸借において、原状回復費用はガイドラインにそって算定すべきとされた事例」

http://www.retio.or.jp/info/pdf/65/65_07.pdf

 

「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて/国土交通省」

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

  

 

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